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房产市场|棚改收紧对三四线市场影响不悲观

   近日,三四线城市棚改货币化安置收紧闹得沸沸扬扬,看空三四线房地产市场的文章不在少数,资本市场更是先知先觉,一度引发房地产板块大跌。棚改融资收紧究竟对三四线市场有什么影响?下面谈一谈我的一些看法:


1、棚改市场不会发生根本性逆转


   无论是国务院还是人大,已经确定新3年棚改攻坚计划,意即2018-2020年将继续改造各类棚户区1500万套,其中2018年开工580万套。因此,新3年棚改计划还会继续实施,不会中断,更不会退场。


2、货币化比重并非急剧收缩,而是缓步下降


   2018年上半年,货币化安置比例已经达到相对高位,前5月国开行累计发放棚改贷款4369亿元,同比增长48%。货币化比重继续提升确实有很大压力,下半年或将有所回调,但不会是瀑布式下跌,仍是一个缓步下降的过程。对于地方政府而言,货币化安置明显优于实物分配,表现于实物分配的积极性普遍不高,货币化安置相较简单,也更受市场欢迎。毕竟参与棚改市场的多数是开发商,更愿意采用货币化补偿的方式,对当地房地产市场也有一定促进作用。


3、棚改对市场容量较小的三四线影响更大


   短期内,棚改货币化安置收紧对三四线城市影响程度有限,上半年三四线成交规模现已到达相对高位,即使开始调整,影响程度着实有限。2019年即使有影响,仍在可控范围内,不会显著超出市场预期。中期还要结合未来棚改政策走向做具体分析,特别是2020年本轮3年1500万套棚改计划结束后,要看下一轮具体的棚改计划规模,可能要等到2020年甚至2021年才会对外公布。因此,在当下时间节点,市场便做过多负面解读大可不必。


   当然,三四线城市场行情事关棚改、供求、价格等多方面因素,棚改仅是其中一环而已。对于不同的三四线城市,市场周期研判迥异。一方面,差不多有20、30个强三四线城市,市场容量已经接近甚至达到二线城市的标准,市场研判不只看棚改单方面因素,还要看行业、经济、人口等诸多方面情况;另一方面,那些市场容量较小的三四线城市,棚改可能是市场冷暖的主因,棚改市场规模大小、持续周期长短、货币化安置力度等多方面因素都会对市场产生根本性影响。


   此外影响三四线城市市场成交的另一个因素在于土地和房价产生的价差,一旦市场行情快速启动,价差将趋于消失,对于投资客吸引力将大大减少。倘若部分三四线城市短期出现一轮爆发式上涨行情,譬如一年左右时间房价上涨50%到100%,成交量上升50%到100%,甚至更高,成交量价继续上升的空间将愈加逼仄,调整的可能性更大。


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   综合而言,除了市场信心层面,棚改对于三四线市场短期影响程度有限,中长期确实有影响,但有待于结合接下去几年的棚改整体计划以及货币化安置比重做综合判断。


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    楼市 | (2018-07-12)
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